商品房和住宅房的区别

商品房和住宅房的区别

　　商品房与住宅房的核心区别体现在产权性质、用途限制、交易规则及配套设施四个维度。

　　1. 从产权性质看，商品房通常为完全产权，购房者取得房屋所有权证后，可自由买卖、抵押、继承，产权流转不受限制;

　　而住宅房可能包含经济适用房、共有产权房等特殊类型，其产权流转需满足"满5年上市交易""政府优先回购"等条件。

　　2. 用途限制方面，商品房的规划用途由土地出让合同约定，既可设计为纯住宅，也可规划为商住两用、商业综合体等复合业态;

　　住宅房则严格限定为居住功能，不得擅自改变为办公、商业用途。

　　3. 交易规则差异更为显著。商品房交易遵循市场定价原则，价格受地段、户型、供需关系等因素影响波动较大;

　　住宅房价格则受政府调控，如限价房、共有产权房等保障性住房实行政府指导价。

　　税费方面，商品房交易需缴纳增值税、个人所得税、契税等，而住宅房可能享受税费减免政策，如个人购买家庭唯一住房契税税率可降至1%。

　　4. 配套设施标准也体现差异化。

　　商品房配套设施由开发商自主规划，可能包含高端会所、商业街区等非必需设施;

　　住宅房则需满足《城市居住区规划设计标准》的强制性要求，如每千人配套幼儿园、社区卫生服务站等公共服务设施。

　　根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这一规定明确了住宅类商品房产权到期的处理原则，但续期费用缴纳标准尚未出台具体细则。

　　从法律逻辑看，自动续期包含两层含义：

　　1. 业主无需主动申请续期，土地使用权自然延续;

　　2. 续期不改变房屋所有权性质，业主仍享有占有、使用、收益、处分的完整物权。

　　对于续期费用问题，现行法律采用"授权性规范"模式。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定，续期需重新签订土地使用权出让合同并支付出让金，但该条例适用于所有建设用地，未区分住宅与非住宅。

　　非住宅类商品房(商业综合体、写字楼)的续期规则更为严格。根据《民法典》第三百五十九条第二款，非住宅建设用地使用权续期需依照法律规定办理，可能涉及土地出让金补缴、规划用途调整等问题。

　　因公共利益需要收回土地，政府需按照市场评估价给予补偿，并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准执行。